چکیده:

اگرچه به نظر می رسد که الزامی شدن ثبت رسمی معاملات غیرمنقول با تصویب قانون الزامی شدن ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، مورد توجه قرار گرفته است اما پیشینه این بحث به دهه های پیشین بازمی گردد به طوری که در جای جای قانون ثبت، به انحاء مختلف به بحث ثبت اموال غیرمنقول پرداخته شده است و اصولا اکثر مواد آن نیز شامل اموال غیرمنقول می شود. بنابراین چنین به نظر می رسد که اصولا ضرورتی در مورد سند رسمی اموال منقول به لحاظ تعریف آن در قانون ثبت، وجود ندارد. و مسستند به ماده 22 قانون ثبت؛ دولت زمانی شخصی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده باشد. البته رویکرد موجود تا پیش از قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، آن بوده که اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد رسمی بوده است تا اجباری بودن و این موضوع در ماده 46 قانون ثبت نیز مندرج شده است که اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد رسمی است. با این حال، در دو مورد، ثبت اسناد رسمی بر أساس قانون ثبت، الزامی شمرده شده است که یکی از آنها در مواردی است که معاملات و قراردادها در ارتباط با عین یا منافعی باشد که سابقا در دفاتر املاک ثبت گردیده باشند و دومین آنها در ارتباط با قراردادها و معاملاتی است که سابقا در ارتباط با حقوقی مانند حق ارتفاق و حق انتفاع در دفاتر املاک ثبت گردیده باشند.

در مورد مبنای فقهی نیز به نظر می رسد که برای ترسیم مبانی آن در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات أموال غیرمنقول، مناسب ترین منبع فقهی، قرآن کریم باشد. در آیه 282 سوره مبارکه بقره، دستورهای مهمی خطاب به مسلمانان ارائه شده است که در قالب دستورهای نوزده گانه معروف است. در این آیه، الزامات مهمی را مقرر نموده است که می تواند در زمینه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به کار برده شود از جمله الزام به کتابت و ثبت موضوع آن و ضرورت شاهد گرفتن بر دین. این تحقیق به روش توصیفی-تحلیلی صورت گرفته است و در این راستا، هدف از تحقیق آن، مبانی فقهی-حقوقی و اجتماعی است که بر اساس آن، قانون الزامی شدن ثبت رسمی اموال غیرمنقول مطرح شده است.

کلید واژگان: قانون الزامی شدن ثبت رسمی اموال غیرمنقول، مبانی حقوقی، مبانی فقهی، مبانی اجتماعی، قوانین ثبتی، اموال غیرمنقول.

مقدمه:

در نظام حقوقی، معاملاتی که مربوط به اموال غیرمنقول هستند به واسطه ی نقشی که درتحکیم کردن مالکیت دولت و اشخاص بر املاک و اراضی دارند، از اهمیت بسیار برخوردارند. از نظر کیفری نیز با توجه به اعتبار و رواج اسناد عادی در معاملات بین مردم، معاملات مذکور زمینه ساز بروز جرائم متعدد گردیده است که این مسئله بیش از پیش لزوم تحولات اساسی در این حوزه و الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات را مورد تاکید قرارمی دهد. به همین دلایل، از دیرباز، موضوع الزام به ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول مورد نظر مقنن ایران قرار گرفته است. از آن جمله، قانونگذار در مواد ۴۶ و ۴۷ از قانون ثبت اسناد و املاک، مصوب سال ۱۳۱۰ موارد ثبت اجباری معاملات را نام برده و ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول را اجباری نموده است^[1]. علاوه بر این، قانون گذار در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب 10/11/1395، مجددا به موضوع ضرورت ثبت انتقال أموال غیرمنقول اشاره نمود^[2].

ملاحظه می گردد که تاکید قانونگذار بر ثبت معاملات اموال غیر منقول، در جای جای قوانین ما مشاهده می شود. علت این مسأله نیز آن است که ثبت معاملات اموال غیر منقول، آثار مثبت فراوانی را به همراه خواهد داشت، ازجمله آن که، در جلوگیری از وقوع بسیاری از جرائم موثر است، درصورت بروز اختلافات فی مابین اشخاص، به دادگاه کمک زیادی می کند و درصورت قانون ادعاهای دروغین و واهی، وجود چنین اسناد معتبری دستگاه قضاء را از  تشکیل پرونده ها و ابراز ادعاهای بی پایه نجات می دهد.

در این میان درسال 1399 قانون ی با عنوان« قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. قانون مذکور، یکی از قانون های لازم و ضروری برای نظام ثبتی کشور می باشد که نبود آن موجب ایجاد مشکلات فراوانی در جامعه، به ویژه برای محاکم گردیده است. از سویی این موضوع که قانون مذکور تا چه اندازه از نظر مباحث جرم شناختی توانسته است نیازهای دستگاه قضا را برآورده سازد و بتواند منجر به پیشگیری از جرم و کاهش میزان ورودی پرونده های کیفری در محاکم گردد، حائز اهمیت بسیار است. به ویژه آن که انجام معاملات اموال غیر منقول با سند عادی و عدم ثبت آن ها، سالانه منجر به شکل گیری حجم وسیعی از پرونده های کیفری با موضوعاتی از قبیل کلاهبرداری، پولشویی، انتقال مال غیر، انجام معامله ی معارض و مانند آن ها می گردد. ولیکن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول راهکارهای مناسبی را در جهت پیشگیری از وقوع جرائم ناشی از عدم ثبت معاملات اموال غیر منقول پیش بینی نموده، که از جمله آنها می توان به ماده 1 این قانون اشاره نمود، که در همین ارتباط است و بر مبنای آن، از تاریخی که سامانه موضوع ماده 10 این قانون راه اندازی می گردد، هر معامله ای که نه تنها در ارتباط با انتقال مالکیت بوده بلکه در ارتباط با انتقال حقوق مرتبط عینی از جمله حق انتفاع و حق ارتفاق أموال غیرمنقول باشد و نیز انعقاد عقد رهن راجع به آنها و نیز اجاره و مهم تر از همه قراردادهای پیش فروش ساختمان، بایستی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. ضمانت اجرای این ماده ، در ماده 11 آمده است و بر أساس آن، مشاوران املاک و هم چنین، بنگاه های معاملات ملکی نمی توانند اقدام به تنظیم سند عادی در ارتباط با موارد فوق نمایند و در صورت انجام، جریمه های نقدی سنگین تا حداکثر ابطال پروانه محکوم می شوند.

1-مبانی حقوقی الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول

در جای جای قانون ثبت، به انحاء مختلف به بحث ثبت اموال غیرمنقول پرداخته شده است و اصولا اکثر مواد آن نیز شامل اموال غیرمنقول می شود. بنابراین چنین به نظر می رسد که اصولا ضرورتی در مورد سند رسمی اموال منقول به لحاظ تعریف آن در قانون ثبت، وجود ندارد. و مسستند به ماده 22 قانون ثبت؛ دولت زمانی شخصی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده باشد. البته رویکرد موجود تا پیش از قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، آن بوده که اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد رسمی بوده است تا اجباری بودن و این موضوع در ماده 46 قانون ثب نیز مندرج شده است که اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد رسمی است. با این حال، در دو مورد، ثبت اسناد رسمی بر أساس قانون ثبت، الزامی شمرده شده است که یکی از آنها در مواردی است که معاملات و قراردادها در ارتباط با عین یا منافعی باشد که سابقا در دفاتر املاک ثبت گردیده باشند و دومین آنها در ارتباط با قراردادها و معاملاتی است که سابقا در ارتباط با حقوقی مانند حق ارتفاق و حق انتفاع در دفاتر املاک ثبت گردیده باشند.

نظر به ماده ۴۶ از قانون ثبت اسناد و املاک، این چنین استنباط می شود که سیستم رضائی بر سیستم تشریفاتی غلبه دارد و در بیشتر کشورها به عنوان یک اصل انکار ناپذیر پذیرفته شده است. مبانی این اصل را می بایست در نظریه حاکمیت اراده جستجو کرد، به طور مثال؛ وسیله نقلیه مطابق ماده ۱۹ قانون مدنی، جزء اموال منقول محسوب است، از طرفی نیز ماده ۴۷ قانون ثبت، به صراحت ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی را اجباری دانسته است، که با توجه به این ماده، ثبت معاملات راجع به اموال منقول مانند خودرو، جواهرات و فرش، که بعضا ارزش ریالی بیشتری هم شاید داشته باشند در دفاتر اسناد رسمی الزامی نیست. بنابراین حاکمیت به لحاظ امنیتی و اقتصادی و مسائل دیگر، ثبت اموال منقول را مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در حیطه و صلاحیت مامورین رسمی، و به طور موردی قرار داده است. (جلالی­نیا، 1396، ص7).

2 -5- 2-مبانی فقهی الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول

به نظر می رسد که برای ترسیم مبانی فقهی الزام به ثبت معاملات أموال غیرمنقول، مناسب ترین منبع فقهی، قرآن کریم باشد. در آیه 282 سوره مبارکه بقره، دستورهای مهمی خطاب به مسلمانان ارائه شده است که در قالب دستورهای نوزده گانه معروف است. در این آیه، الزامات مهمی را مقرر نموده است که می تواند در زمینه ثبت معاملات اموال غیرمنقول به کار برده شود از جمله الزام به کتابت و ثبت موضوع آن و ضرورت شاهد گرفتن بر دین. ( تفسیر نمونه، مکارم شیرازی، سال ۹۲، جلد ۲)

آیه ۲۸۲ سوره مبارکه بقره که بارها در این پژوهش به آن اشاره شده است، نشانه ی دقت نظر و جامعیت اسلام است که در دوره جاهلیت و در میان مردمی به دور از تمدن، این همه سخن از نوشتن، نشانه ی توجه اسلام به علم و حفظ حقوق است و نیز در حدیثی آمده است «اگر کسی در معامله، سند و شاهد نگیرد و مالش در معرض تلف قرار گیرد هر چه دعا کند خداوند مستجاب نمی کند و می فرماید: چرا به سفارشات من عمل نکردی» (جلالی نیا، 1396، ص9).

لذا با توجه به شرایط نزول آیه و امر به کتابت میتوان به اهمیت جایگاه سند مکتوب در همه عقود و معاملات خصوصا در مورد دیون در برابر انکار و تردید و فراموشی پی­برد.

در مورد فتاوای فقها هم باید اشاره کرد که عدم اعتبار سند در نظر ایشان اولا به دلیل کمبود مستندات روایی و شرعی و نیز این که در آن زمان اصلا سند به دلایل مختلف کاربرد چندانی نداشته تا مورد توجه قرار گیرد و ثانیا به دلیل عدم وجود وسایل و سازوکار مناسب برای صیانت از سند در برابر اشتباه و تحریف و جعل، به آن نمی توانستند اتکا نمایند. موید این مطلب هم این است که صاحب کتاب جواهر الکلام هم در موردی که کاتب محکمه دارای تمام شرایط باشد فتوا به جواز صدور رای براساس مکتوبات وی دادند. لذا امروزه که این موانع برطرف شده و اعتماد به سند، هم در عرف و هم از لحاظ علمی از هر دلیل دیگر بیشتر است جا دارد حداقل و بدون در نظر گرفتن سایر ویژگیها در ردیف بالاترین ادله قرار گیرد.

از سوی دیگر علی رغم نقاط قوت بینه شرعیه احراز شرایط مختلف آن با توجه به گسترش جوامع و حجم پرونده ها در محاکم موجب مشقت و حرج برای قاضی می شود و حتی می توان گفت مکلف کردن قاضی بر احراز آنها « تکلیف بما لايطاق » به نظر می رسد. که در نتیجه به دلیل دشواری احراز این شرایط در عمل یا سند ترجیح داده شده و یا بدون احراز دقیق شرایط بینه و با اتکا به حداقل ها، مثل عدم علم به فسق شهود بر مبنای گفته های آنها اقدام به صدور رای شده و چه بسا حقوقی که از اشخاصی تضییع شده، باعث بدبینی جامعه به نظام و دستگاه قضا شده است.

با وجود این که باب جداگانه در مباحث فقهی تحت عنوان رسمیت اسناد یا سند رسمی وجود ندارد اما فقهای عظام شیعه، با توسل و اشاره به منابع روایی موجود و قرآن کریم، به ضرورت مکتوب بودن احکام حاکمیتی اشاره نموده اند به ویژه در مبحث قضاء.

مرحوم محمدحسن نجفی، صاحب کتاب شریف «جواهر الکلام» با رعایت شرایطی اعتبار بیشتری برای سند قائل شده اند، که در کلام سایر فقها به آن اشاره ای نشده است و می تواند در اثبات بحث ما تا حدودی موثر باشد. وی در این باب که قاضی کاتبی داشته باشد که شرح ما وقع در محکمه را کتابت کند، ابتدا شرایطی را برای کاتب ذکر نموده اند که عبارتند از؛ بلوغ، عقل، اسلام و عدالت، و نیز این که، آگاه باشد تا فریب نخورد اگر فقیه هم باشد، واجد تمامی شرایط خواهد بود. در عین حال معتقدند شرایط مذکور در بالا ضرورت ندارد، چرا که حتی با وجود تمام شرایط مذکور، ثمره کتابت فقط تذکر آنچه روی داده است بوده و حجیت شرعیه به سند نمی دهد. ولی با وجود همه آنها اطمینان لازم برای جریان حکم براساس مکتوبات حاصل میشود (نجفی، 1366، ج4، ص145).

بعد از بررسی ادله شرعیه در مورد حجیت سند، به این نتیجه می رسیم که با توجه به نظر فقها، اقدام شورای نگهبان در اعلام مغایرت ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی با موازین شرعی کاملا صحیح و مطابق با آراء فقهی میباشد. اما تامل بیشتر در مستندات قرآنی و حدیثی در کنار نظرات حقوقدانان، توجه ما را به مسائلی که تا به امروز از نظرها دور مانده جلب می نماید.

در آخر این که، امروزه احراز اصالت سندی که در ادارات ذیربط دارای رونوشت های معتبر می باشد بسیار ساده تر و مطمین تر از احراز شرایط شرعی شهود و شهادت می­باشد و خود طرفین دعاوی نیز با خیال آسوده تر به سندی که طبق مقررات تنظیم شده اعتماد می کنند تا شهادت شهود.

در نتیجه مقدمات فوق بسیار مناسب به نظر می رسد که در شرایط فعلی، در حجیت سند بازنگری به عمل آمده و همچنین خلاءهای قانونی موجود در احراز شرایط شرعی و شهادت با جایگزین های مناسب جبران شود. مثل این که مراحل تنظیم سند و شاهد مفاد آن، همان طور که برخی مفسرین از ترتیب مذکور در آیه شریفه استنباط نمودند ( قرائتی، 1388، ج 1، ص143)

2 -5- 3- مبانی اجتماعی الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول

مهم ترین مبانی اجتماعی الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول عبارتند از:

2 -5- 3- 1- سلامت اخلاقی و اجتماعی جامعه

یکی از موضوعات و مسائلی که در زندگی اجتماعی اجتناب ناپذیر جلوه می کند، قول و قرارها است (گفتار و عهـد و پیمان) که بسیاری از معاملات و تعاملات اجتماعی براساس عهد و پیمان  قولی و شفاهی انجام می‌پذیرد. هر چند نباید فراموش کرد که در آیات قرآنی به عنوان یک آموزه حقوقی و اخلاقی از مؤمنان درخواست شده تا در حوزه معاملات، به نگارش عقود و عهود بپردازند تا بتوانند در صورت بروز مشکل، بر اساس آن استناد نمایند. (بقره: ۲۸۲).

هر چند همچنان بر لزوم توسعه آموزه های دینی و اخلاقی و گسترش فرهنگ پایبندی بـه قـول و قرارها و وفای به عهد، به عنوان یک شرافت اخلاقی و کرامت انسانی توسط متولیان فرهنگی و رسانه های تأثیر گذار تأکید می‌شود؛ چرا که بدون تردید، بدقولی، دروغگویی و زیر قرار و مدار زدن و عدم وفای به عهد، از علل مهـم  واگرایی اجتماعی محسوب می شود، اما واقعیت امر و شواهد موجود در جامعه و شلوغی و ازدحام مراجع قضایی، بر لزوم نظم بخشی به حوزه های قراردادی و پیشگیری از ایجاد دعاوى متعدد و توسعه صلح اجتماعی و در نهایت سلامت جامعه در این حوزه را روشن و اتخاذ روش مناسب  در این زمینه را تکلیف می‌نماید (خوئینی و دیگران، ۱۳۹۷، ص ۱۸).

2 -5- 3- 2- شفافیت معاملات

واژه شفافیت در چارچوب های مختلفی از جمله امینت، اقتصاد، دفاع و سیاسی مندرج شده است و بسته به حوزه ای که در آن استفاده می شود از جمله سیاست، دفاع،امنیت و اقتصاد، معنای آن متفاوت است اما آن چه که در میان همه این حوزه ها مشترک است، این می باشد که اطلاعات، اقدامات و تصمیمات به صورت روشن و واضح باشند. (میدری و خیرخواهان، ۱۳۸۳، ص ۵۲۶).

شفافیت به این معناست که تمامی تصمیمات و اقداماتی که از سوی نهادهای عمومی و دولتی و سایر نهادهایی که به نحوی از انحاء از بودجه عمومی کشور استفاده می شود، اولا بر مبنای قوانین و مقررات اتخاذ شده باشند ثانیا این اطلاعات و تصمیمات به نحوی باشد که تمامی افرادی که به نحوی از انحاء از آن متاثر می گردند، بتوانند در کوتاه ترین زمان از این تصمیمات و اقدامات اطلاع یابند . « (صالحی و دیگران، ۱۳۹۶، ص ۳)

اگر چه این شفافیت در معاملات دولتی بیشتر حائز اهمیت است، اما چالش های فراوانی که پیش روی جامعه در معاملات میان اشخاص خصوصی نیز باعث گردیده تا قانون گذار تمهیداتی در زمینه بهبود این نوع معاملات نیز در نظر بگیرد. در واقع معاملات بـا اسـنـاد عـادی و مشکلات مربوط به آن منجر به آن گردید تا الزام به ثبت در خصوص معاملات غیر منقول این چالش را پوشش دهد.

2 -5- 3- 3- کاهش دعاوی در محاکم دادگستری

 یکی از آثار مثبت و ارزشمند ثبت اسناد آن است که مفاد آن، بدون احتیاج به صدور حکم از سوی محاکم، لازم الاجرا محسوب می گردد و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی نیز مکلفند، در مواقعی که از طرف مأمورین اجرا به آنها مراجعه می‌شود، در اجـرای مفاد سند اقدام کنند^[3].

مستفاد از مواد ذکر شده آن است که مفاد اسناد رسمی الکترونیکی فقط در خصوص تعهدات قابل اجراست و اگر در سند تعهدی نشده باشد، نسبت به آن اجرائیه صادر نخواهد شد. در مقایسه اسناد رسمی سنتی با اسناد رسمی الکترونیکی از حیث لازم الاجرا بودن هیچ گونه تفاوتی نمی توان قائل شد و حتی امتیازات خاص اسناد الکترونیکی از جمله دقت و استحکام و ایمنی رو به رشد آن‌ها مؤید این موضوع می‌باشد، لکن از آنجا که در قانون گذاری‌های مربوط به ثبت سنتی این اثر، سند رسمی صرفاً به اسنادی تسری و اشاره دارد که در محاضر اسناد رسمی و به شیوه سنتی تهیه می‌گردد، طبیعتا با اصلاح سازوکار قانونی و رفع خلا قانونی مربوط به اسناد الکترونیکی بدون کمترین تفاوت و نسبت به این گونه اسناد نیز می‌توان اجرائیه صادر نمود و از مزایای قابل توجه آن صاحبان اسناد الکترونیکی بهره مند می‌گردند.

2 -5- 3- 4- کاهش جعل و کلاهبرداری در پرتو ثبت معاملات

 کاهش دعاوی که پیرامون آن بحث شد، می‌تواند شامل دعاوی کیفری نیز باشد و می‌توان آن را به عنوان یک ابزار کارآمد در پیشگیری یا کاهش جرائم نیز مد نظر قرار داد. از این رو، ایـن امر در کاهش جرم جعل و کلاهبرداری مورد مطالعه قرار خواهیم داد.

الف) کاهش جرم جعل

یکی از جرایمی که با عدم الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، امکان وقوع متعدد  دارد، جرم جعل می باشد. جرم جعل اسناد هم چنین به عنوان یکی از جرایم پرتکرر، هم قوه قضاییه و هم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را در طول دهه های گذشته، درگیر خود نموده است و تعداد آن هم کم نمی شود چرا که به هر تعداد سند عادی که در کشور تتظیم می شود، امکان وقوع جرم جعل وجود دارد. این جرم در قانون مجازات اسلامی 1392، مواد خاصی را به خود اختصاص داده است و در خلال مواد 523 و 524 این قانون بدان پرداخته شده است.در ماده 523 قانون مجازات اسلامی 1392 به موضوع جرم جعل اشاره شده است و مصادیقی هم چون ساختن سند یا نوشته یا مهر یا امضاء،هرگونه تراشیدن یا قلم بردن یا خراشیدن یا محوو … در زمره موارد جعل برشمرده شده است.

درواقع ارتکاب هر یک از اعمالی در سند است که عمدتاً در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی تصریح شده است؛ مانند اینکه مدعی جعلیت ادعـا نماید کـه امضاء او را جعل کرده اند. در عین حال جعل مفادی (معنوی) ارتکاب هر یک از اعمالی است که عمدتاً در ماده ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی آمده است؛ مانند اینکه سردفتر اسناد رسمی در سـنـد بـرخلاف واقع بنویسد که بایع، ثمن را دریافت کرده است^[4].

برای تأمین و تضمین روابط حقوقی افراد و اعتماد آنها به اسناد رسمی، قانون گذار در ماده ۱۰۰ و ۱۰۳ قانون ثبت اسناد، مواردی را که اصطلاحاً جعل نیستند، به عنوان جعل در اسناد رسمی آورده و مرتکبین آن‌ها را جاعل در اسناد رسمی دانسته است و صادر کننده گواهی خلاف واقع را در حکم جاعل در اسناد رسمی می‌داند(حسنی و جعفریان، 1394، ص۲).

مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی، عامداً یکی از جـرم هـای ذیل را مرتكـب شـود جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهـد شـد. اولاً؛ اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند؛ ثانیاً، سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند، ثبت نماید. ثالثاً؛ سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند، ثبـت کند. رابعاً؛ تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند. خامساً؛ تمـام يـا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد. سادساً؛ اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبـت کند. و سابعاً؛ سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند». همچنین ماده ۱۰۳ قانون ثبت مقرر میدارد «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامـداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جـاعل اسناد رسمی خواهـد بـود» این نگاه قانون گذار به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در کنار جرم انگاری اعمالی که به عنوان جعل شناسایی نموده، امکان ارتکاب آنها را کم نموده که این امر به کاهش ارتکاب جرم جعل منجـر خواهد شد. فلذا مشاهده می شود که قانون ثبت به بحث جعل نگاه ویژه ای دارد و یکی از دلایل مهم لزوم ثبت اسناد، جلوگیری از وقوع جرم جعل در آنها می باشد.

ب) کاهش جرم کلاهبرداری

 قانون گذار، برخی از رفتارهای مجرمانه را که از لحاظ دروغ و قلب حقیقت به جرم کلاهبرداری نزدیک بوده، ولی در عین حال تمام عناصر تشکیل دهنـده جرم کلاهبرداری را نداشته است، از حيث مجازات، در حکم کلاهبرداری شناخته است (مصدق، ۱۳۸۵ ص ۱). بر این اساس در خصوص جرم کلاهبرداری ثبتی به بررسی دو جرم معامله معارض و انتقال مال غیر می‌پردازیم.

• کلاهبرداری ثبتی از طریق انتقال مال غیر

در خصوص جرم انتقال مال غيـر باید گفت که این جرم یکی از صـور خاص کلاهبرداری محسوب می گردد. و در طبقه بندی جرایم بر حسب موضوع، جزء جرایم علیه اموال به محسوب می شود. هم اینک رکن قانونی این جرم را قانون مجازات راجع به انتقال مال غيـر مصوب ۵ و ۸ فروردین ۱۳۰۸ تشکیل می دهد و قانون گذار، آن را در ماده «۱» تا «۸» قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ آورده است. در ماده «۱» این قانون آمده است «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کـنـد، کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می شود».

موضوع این جرم، عبارتست از مال اعم از منقول و غیر منقول، اعم است از عین و منفعت. عمل مرتكـب اعم از انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛ عبارت است از: انجام معامله ای که به اعتبار معامل، ایجاب و به اعتبار متعامل، قبول می شود. این جرم از جمله جرایم مقید به شمار می آید، اما ضرر بالقوه برای تحقق ركـن مادی آن کفایت می کند و نیاز به ضرر بالفعل وجود ندارد. جرم انتقال مـال غيـر از جمله جرايم عمدی محسوب می شود. بنابراین برای اثبات تحقق جرم لازم است، مسئولیت مرتکب اعم از معامل و متعامل محـرز گردد. مجازات جرم انتقال مال غير تابع مجازات تصریح شده در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری است، اما سایر آثار جرم کلاهبرداری به آن قابل سرایت نمی باشد (وروایی، ۱۳۸۳، ص ۳۱۱).

 ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری مقرر می دارد «هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت ها یا تجارت خانه ها یا کارخانه ها یا مؤسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهـد یـا بـه امور غیر واقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیش آمدهای غیرواقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حواله جات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آنها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصـل مـال بـه صاحبش، به حبس از یک تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ كـرده است، محکوم می‌شود. در صورتی که شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یـا سمت مأموریت از طرف سازمان ها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکتهای دولتی یا شوراها یا شهرداری ها یا نهادهای انقلابی و به طور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادهاو مؤسسات مأمور به خدمت اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسائل ارتباط جمعی از قبيل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صـورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا مؤسسات و سازمان های دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی به خدمت عمومی باشد، علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از ۲ تا ده سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخـذ كـرده است محکوم می شود».

این رویکرد قانون گذار بیانگر آن است که ثبت معاملات اموال غير منقول و الزام آن می‌تواند عاملی مهم در کاهش ارتکاب جرم کلاهبرداری گردد. اگر چه این امر هنوز میـان مجلس و شورای نگهبان محل مناقشه است، اما کارکردهای مثبت ثبت معاملات اموال غير منقول نشان دهنده فواید آن است.

نتیجه گیری:

قانون که امروزه تبدیل به قانون شده است، الزامی شدن ثبت أموال غیرمنقول ابتدایا در سال 1395 از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و با تایید ریاست وقت قوه قضاییه بود که عنوان (( قانون ارتقای اعتبار  اسناد رسمی)) داشت. این قانون از سال 1395 تا سال 1399 در مجلس شورای اسلامی مورد بررسی کارشناسی قرار گرفت و در نهایت در سال 1399 با عنوان قانون الزامی شدن ثبت أموال غیرمنقول به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. نهایتا با رفت و آمدی که این قانون میان مجلس و شورای نگهبان داشت و إصرار هر یک از طرفین بر نظر خودشان، این قانون نهایتا به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد و در سال 1403 به تایید این نهاد رسید.

اهداف مختلفی برای تصویب قانون الزامی شدن ثبت أموال غیرمنقول درنظرگرفته شده است که برخی از آنها، می تواند جنبه پیشگیرانه از جرایم علیه أموال نیز داشته باشد برای نمونه ساماندهی نقل و انتقال عادی أموال غیرمنقول اشاره داشت که به منظور پیشگیری از ارتکاب جرم جعل اسناد صورت گرفته است. به عبارت دیگر، با الزامی شدن ثبت أموال غیرمنقول، مهم ترین تاثیری که برجای خواهد گذاشت، پیشگیری از جرم جعل خواهد بود. از سوی دیگر، یکی از مسایل مرتبط با مباحث جرم انگاری و آیین دادرسی در حوزه ایجاد وحدت رویه ناظر بر ثبت اسناد رسمی است که از بسیاری از موارد تشتت آمیز در رویه قضایی کیفری نیز پیشگیری به عمل می آورد.

 براساس ماده ۲۲ قانون  ثبت اسناد و املاک، مالک شناختن افراد بوسیلۀ دولت زمانی است که سند ملک به نام آنها در دفاتر ثبت شود. مبنای قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول را بایستی در متون حقوقی و فقهی و همچنین از لحاظ اجتماعی جستجو کرد، آنجایی که در ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است که ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد و نیز کلیه معاملات راجع به حقوق که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است؛ بیانگر این است که قانونگذار با تصویب مادۀ مذکور، در اصل، ثبت اسناد را الزام و اجبار ننموده و با وجود پذیرش «اصل اختیاری بودن ثبت اسناد»، معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده و نیز معاملات ثبت شده در دفتر املاک رسمی، را از اصل مذکور خارج ساخته­اند و در ماده 47 همان قانون نیز، برخی موارد ثبت اجباری با شرایط خاص مقانون کرده، لذا در خصوص اسناد مربوط به املاک، قانون «الزامی بودن ثبت» حاکم می­باشد.

آیه ۲۸۲ سوره مبارکه بقره که توصیه به امر کتابت دیون دارد، بعنوان مبنایی برای الزام به ثبت شناخته می­شود و با عمومیت خود، لزوم ثبت اموال غیرمنقول را در بر می­گیرد. کما اینکه از حیث اجتماعی، سلامت اخلاقی و اجتماعی جامعه، شفافیت معاملات، کاهش دعاوی در محاکم دادگستری، کاهش جعل و کلاهبرداری در پرتو ثبت معاملات، بعنوان مبانی الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول قلمداد می­شود. در جهت تبیین دیدگاه نظام ثبتی ایران به ثبت اموال غیر منقول، مضمون ماده 72 قانون ثبت مستند قرار می­گیرد که تلویحاً از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیرمنقول حکایت دارد. بر مبنای مضمون این ماده، کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث، دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. این ماده می­رساند که معامله­ی ثبت نشده مال غیرمنقول دارای اعتبار و حجیتی غیرکامل است؛ همچنین است مادۀ  93 قانون ثبت، که گویای آن است که اسناد عادی مستقلاً لازم الاجرا نبوده و به کمک رأی قضایی می­تواند لازم الاجرا گردد. چه اینکه طبق مفاد ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی، در خصوص دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، اظهار حق شخص ثالث با استناد به سند عادی نمی­تواند مانع از عملیات توقیفی گردد، بلکه مدعی بایستی برای اثبات ادعای خود و جلوگیری از عملیات اجرائی، به دادگاه شکایت نماید. بنابراین چنانچه ادعای مدعی، مستند به سند رسمی و یا دلیل قطعی باشد، ارائۀ سند، موجب جلوگیری از عملیات توقیفی خواهد بود؛ امّا سند عادی، برای توقیف این عملیات، فاقد اعتبار دانسته شده و اثرگذاری آن، منوط به رسیدگی دادگاه و حکم بر اعتبار آن می­باشد.

قانونگذار در ماده 48 ق. ث. سندی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده را در هیچ یک از ادارات و محاکم معتبر نمی­داند. در حقیقت، قانونگذار بدنبال این نبوده که اسناد عادی را فاقد اعتبار جلوه دهد و صرفاً به سند ثبت نشده معامله غیر منقول از جهت محدود کردن حجیت و آثار آن عنایت داشته، نه اینکه اعتبار را از معاملۀ تنظیم یافته با سند عادی باشد سلب نماید. به عبارتی، منظور قانونگذار، عدم قابلیت احراز اسناد عادی بعنوان مدرک و دلیل معتبر است.

مستفاد از مواد قانونی مذکور و نظایر آن، این است که دولت فقط کسی را که ملک به نام وی در دفاتر اسناد به ثبت رسیده باشد به عنوان مالک و صاحب امتیاز می­شناسد و اسناد عادی معاملات غیرمنقول را فاقد قابلیت استناد در محاکم و ادارات می داند؛ البته اینکه علّت این امر را بایستی در آثار جرم­زای ثبت غیررسمی اموال غیر منقول در حقوق کیفری، اعم از اختلال در جامعه، عدم شفافیت معاملات، افزایش دعاوی در محاکم دادگستری و افزایش جعل و کلاهبرداری دانست. از طرفی با عنایت به عدم بطلان معاملات با سند غیر رسمی، مستند به استناد به اصل صحت، تمسک به اطلاق مواد  106 و 117 قانون ثبت و مادتین 191 و 339 و 1291 قانون مدنی و  تشریفاتی نبودن عقد بیع، ثبت این معاملات می­تواند مانع از وقوع خیلی از جرائم نسبت به مال موردنظر، اعم از جعل، کلاهبرداری، انتقال مال غیر، تصرف عدوانی و … گردد.

نظر بر این که قانون الزامی شدن ثبت رسمی أموال غیرمنقول از منظر جرم شناختی مورد نظر است؛ بایستی به آثار سلبی و ایجابی آن پرداخته شود أولا در ارتباط با آثار سلبی آن می توان گفت که این قانون، طبیعتا سرعت در انجام معاملات مربوط به أموال غیرمنقول را کاهش می دهد چرا که تشریفات اداری ثبتی در این قانون پیش بینی شده است که پیش از این در نظام حقوقی ایران سبقه نداشت ثانیا هم چنان زیرساخت ها و بسترهای اجرایی این قانون نهایی نشده است. در مقابل، این قانون از نظر جرم شناختی آثار متعددی به همراه دارد از جمله موجب شفافیت در معاملات مربوط به أموال غیرمنقول می گردد.

نظر به مطالب یاد شده، ثبت معاملات اموال غیرمنقول و الزام آن، علاوه بر آثار جرم زا و مفید آن، می‌تواند عاملی مهم در جهت امنیت اقتصادی، توسعه اقتصادی و افزایش سرمایه گذاری باشد.

منابع:

• امور و دعاوی ادارۀ اجرای اسناد رسمی»، دفتر وکالت و مشاوره حقوقی وکیل قانون، 4/10/1400، http://sanadrasmi.blogfa.com/post/85
• اسدی، بهنام، 1399، جایگاه فقهی و حقوقی معاملات معارض در حقوق موضوعی ایران، فصلنامه قانون یار14.
• امینی، خلیل؛ بزرگمهر، امیرعباس؛ حسن زاده، حیدر، 1400، تأثیر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در کاهش جرم جعل و کلاهبرداری، فصلنامه کارآگاه، دوره پانزدهم، شماره 57.
• امینی، منصور، 1388، نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران، نشریه تحقیقات حقوق49، 227-233.
• انصاری، مرتضى بن محمد امين، بی­تا، قاعدة لا ضرر و اليد و الصحة و القرعة (فرائد الأصول)، قم، دفتر انتشارات اسلامى وابسته به جامعه مدرسين حوزه علميه قم.
• بازگیر، یدالله، 1376، کلاهبرداری، اختلاس و ارتشاء در آرای دیوان عالی کشور، نشر حقوقدانان، تهران.
• باقری محمود؛ الماسی، مسعود؛ رحمانی، سعید، 1399، تحلیل اقتصادی ثبت اجباری اسناد و معاملات (با تمرکز بر معاملات ملکی)، پژوهشکده حقوقی شهر دانش، چاپ اول، تهران.
• پوربدخشان، جعفر؛ درویشزاده، محمد، 1388، تعرض به سند (مفاهیم و انواع، قواعد و نحوه رسیدگی در حقوق ایران)، چاپ اول، تهران، نشر جاوادنه.
• پیلوار، رحیم؛ صفری، حاتمه، 1398، نگاهی نو به اعتبار اسناد عادی راجع به اموال غیر منقول با تأکید بر یک رأی»، فصلنامه رأی: مطالعات آرای قضایی 28، 14-8.
• جاور، حسین؛ جعفری، حسن؛ حیدرپور، جلال، 1398، ضمانت اجرای معاملات معارض با نگاهی به رویه قضایی ایران. فصلنامه بین المللی قانون یار، ۳(۱۲)، ۱۸۴-۱۵۹. https://www.sid.ir/fa/Journal/ViewPaper.aspx?id=505838
• جعفری تبريزى، محمد تقى، بی­تا، منابع فقه، بی­جا.
• جعفری لنگرودی، محمدجعفر، 1387، ترمینولوژی حقوق، چاپ نوزدهم، تهران، انتشارات کتابخانه گنج دانش.
• ……………………….، 1375، دانشنامه حقوقی، چاپ سوم، امیر کبیر.
• حسنی، محمدحسن؛ جعفریان، المیرا، 1394، بررسی تحلیلی جرم جعل در قوانین ثبتی، نخستین کنگره بین‌المللی جامع حقوق.
• حلی (علامه)، حسن بن یوسف بن مطهر اسدی، 1413ق، قواعد الأحكام في معرفة الحلال و الحرام، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم – ایران، چاپ اول.
• حلی(محقق)، نجم الدین جعفر بن حسن، 1408ق، شرائع الإسلام في مسائل الحلال و الحرام، مؤسسه اسماعیلیان، چاپ دوم.
• حمیتی واقف، احمدعلی، 1382، حقوق ثبت، چاپ سوم، تهران، نشردانش نگار.
• خدابخشی، عبدالله، 1389، تحلیلی دیگر از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، مجله حقوق دادگستری، 71، 13.
• خسروی، علی مراد؛ رضی، پوریا؛ رستمی فر، علی، 1402، اثر تسلیم مبیع در زمان انتقال مالکیت اموال غیر منقول از منظر ماده ۶۲ قانون برنامه‌های دائمی احکام توسعه کشور، نشریه دانش حقوق مدنی، سال یازدهم، شماره 2، پیاپی 22، صفحه 82-73.
• خلف خانی، مهدی و دیگران، 1387، عدالت اجتماعی، مرکز تحقیقات استراتژیک مجمع تشتیص مصلحت نظام.
• خوئینی، غفور؛ شفیعی فینی، حسین؛ سعیدی کیا، محمد، 1397، نقش تنظیم سند رسمی معاملات در سلامت اخلاقی و اجتماعی جامعه، اخلاق در علوم و فناوری، ۱۳(۳)، ۲۱-۱۶. https://www.sid.ir/fa/journal/ViewPaper.aspx?id=504129 –
• دادگر، یدالله، 1386، نقش قضیه کوز و هزینه مبادله در تحولات جدید اقتصادی، نشریه نامه مفید، شماره شصتم.
• رشتی نجفى، ميرزا حبيب الله، بی­تا، كتاب الغصب، بی­جا.
• روحی، افسر، 1380، بازار زمین و ثبت زمین، نشریه شهر.
• زمخشری، محمود، 1407، الکشّاف عن حقائق غوامض التنزیل، دارالکتاب العربی، بیروت.
• سالاری، مهدی، 1386، کلاهبرداری، نشر میزان، تهران.
• سیستانی، سید علی حسینی، 1414ق، قاعدة لا ضرر و لا ضرار، دفتر آیه الله سیستانی، چاپ اول، قم.
• شریف­زاده، محمد جواد؛ نادران، الیاس، 1386، تحلیل اقتصادی حقوق مالکیت در اسلام با تأکید بر مفهوم هزینه­های مبادله، مجله اقتصاد اسلامی، شماره سی و ششم.
• شعرانی، ابو الحسن، 1419ق، تبصرة المتعلمين في أحكام الدين – ترجمه و شرح( فقه فارسی)، منشورات إسلاميه، چاپ پنجم، تهران.
• شمس، عبدالله، 1386، آیین دادرسی مدنی، چاپ شانزدهم، تهران، انتشارات دراک.
• شهیدی، مهدی، 1377، تشکیل قراردادها و تعهدات، تهران، نشر حقوقدان، 81.
• ………………، 1388، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، ماهنامۀ کانون 1، 4-3.
• شیخ نیا، امیرحسین، 1375، ادله اثبات دعوی، چاپ سوم، تهران، شرکت سهامی انتشار.
• صالحی، محمد؛ تقی نژاد، علی؛ علی‌نژاد، علی، 1396، نقش شفافیت در مبارزه با فساد اداری با تأکید بر قانون ارتقاء سلامت نظام اداری و مقابله با فساد کنفرانس پژوهش‌های نوین در مدیریت، حقوق، اقتصاد و علوم انسانی، کارزون.
• طرابلسی، عبد العزيز، 1406ق، المهذب، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم،چاپ اول، قم.
• طوسی، محمد بن حسن، 1407ق، الخلاف، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، چاپ اول، قم.
• عاملی (شهید ثانی)، زین الدین بن علی بن احمد، 1413ق، مسالك الأفهام إلى تنقيح شرائع الإسلام، مؤسسه المعارف الإسلاميه.
• کاتوزیان، ناصر، 1377، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، چاپ دوم، تهران، نشر دادگستر.
• کاشانی، محمود، 1386، قولنامه، ماهنامه قضاوت، نشریه معاونت آموزش دادگستری تهران، شماره ۴۷.
• کاظمی، فاضل، بی­تا، جواد بن سعد اسدی، مسالك الأفهام إلى آيات الأحكام، بی­جا.
• کمپانی، محمد حسين، 1374ق، القواعد الفقهية و الاجتهاد و التقليد (نهاية الدراية)، قم، كتابفروشى سيد الشهداء عليه السلام.
• گلدوزیان، ایرج، 1384، بایسته­هاي حقوق جزاي عمومی، نشر میزان، تهران.
• محسنی، مرتضی؛ کلانتریان، مرتضی، 1374، مجموعه نظرهای ادارۀ حقوقی قوه قضائیه در زمینه مسائل کیفری روزنامه رسمی، تهران.
• مشاور حقوقی املاک، مشاور املاک رضا شافعی، 25/2/1401، http://www.shafei.blogfa.com/post/16
• مکارم شیرازی، ناصر، 1365، تفسیر نمونه، چاپ هجدهم، تهران، دارالکتب الاسلامیه.
• ملکی، محبوبه؛ نیکومنش، امراله؛ عظیمی گرگانی، هادی، 1402، بررسی فقهی حقوقی ابعاد اقتصادی ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول، فصلنامۀ مطالعات فقه اقتصادی، دورۀ پنجم، شماره سوم.
• موسوی خمینی، سید روح الله، 1422ق، كتاب البيع، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی قدس سره، چاپ: اول، تهران – ایران.
• موسوی فرد، سید محمدرضا؛ دارایی قادیکلایی، فرشاد؛ احمدی کمرپشتی، محمد؛ موسوی، علی، 1397، جرم معامله معارض در حقوق موضوعه ایران، https://civilica.com/doc/936673/
• موسوی گلپایگانی، سید محمد رضا، 1409ق، مجمع المسائل، دار القرآن الكريم، قم، چاپ دوم.
• میدری، احمد؛ خیر خواهان، جعفر، 1383، حکمرانی خوب، بنیان توسعه، مرکز پژوهش‌های مجلس.
• نجفی، محمد حسن، 1404ق، جواهر الكلام في شرح شرایع الاسلام، دار إحياء التراث العربی، بیروت – لبنان، چاپ هفتم.
• نوربها، رضا، 1384، زمینه حقوق جزاي عمومی، کتابخانه گنج دانش، تهران.
• نوری، سمیه؛ کیخا، محمدرضا؛ فغانی، رامین، 1402، امکان‌‌سنجی جرم‌‌انگاری عمل فروشنده در به رهن گذاشتن سند رسمی ملک فروخته شده با سند عادی، نشریه پژوهشهای حقوقی، دوره 22، شماره 54، ص 311-285.
• وروایی، اکبر، 1383، جرم انتقال مال غیر، مجلۀ دانشکدۀ حقوق و علوم سیاسی، شماره 66.
• هاشمی، احمد، 1377، حقوق ثبت و اسناد و املاک، چاپ دانشگاه تهران، چاپ سوم، تهران.
• هر ناندو دو سو تو، 1386، راز سرمایه چرا سرمایه‌داری در غرب موفق می‌شود و درجاهای دیگر شکست می‌خورد؟ چاپ سوم، تهران، نشر نی.

[1] در ماده ی 46 آمده است: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل؛ 1. کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2. کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.» علاوه بر آن، در ماده ی 47 همین قانون نیز، قانون گذار چنین آورده است: «در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: 1. کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. 2. صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه » ماده ی 48 همین قانون، به عنوان ضمانت اجرای رعایت مواد 46 و 47 صراحتاً عنوان می کند که: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

[2]ماده 62 اشعار می دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادي که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادي که بر اساس تشخیص دادگاه داراي اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»

[3] ماده ۹2 قانون ثبت چنین اشعار می دارد «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاكم عدلیه لازم الاجراست، مگر در مورد تسليم عين منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد»، همچنین ماده ۹۳ قانون فوق الذکر مقرر می‌دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست».

[4] ماده ۵۳۴ قانون مجازات مقرر می دارد «هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضائی و مأمورین به خدمات عمومی که در تحریر نوشته ها و قراردادهای راجع به وظایفشان مرتکب جعل و تزویر شوند، اعم از اینکه موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی، مهر یا تقریریات یکی از طرفین را تحریف کنند یا امر باطلی را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است، اقرار شـده جلوه دهند، علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد».