انواع دعوای تخلیه

1. تخلیه به دلیل پایان مدت اجاره:
   اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند با استناد به قرارداد و پایان مدت، درخواست تخلیه نماید. در قراردادهای عادی مشمول قانون سال ۱۳۷۶، این نوع تخلیه می‌تواند با دستور تخلیه فوری انجام شود.

2. تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها:
   یکی از شایع‌ترین دلایل طرح دعوای تخلیه، عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر است. اگر مستأجر به‌مدت مشخصی اجاره‌بها پرداخت نکند و موجر بتواند با مستنداتی مانند اظهارنامه یا رسید اجاره، این موضوع را اثبات کند، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

3. تخلیه به دلیل انتقال ملک به غیر:
   چنانچه مستأجر بدون اجازه موجر، ملک را به فرد دیگری اجاره داده یا در اختیار شخص ثالث قرار داده باشد، موجر می‌تواند با استناد به نقض مفاد قرارداد، تخلیه ملک را مطالبه کند.

4. تخلیه فوری با دستور تخلیه:
   دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره عادی است که بعد از سال ۱۳۷۶ به‌صورت کتبی و با مدت معین تنظیم شده‌اند. در این موارد، موجر می‌تواند بلافاصله پس از انقضای مدت اجاره، تقاضای صدور دستور تخلیه کند که ظرف چند روز اجرا خواهد شد.

5. تخلیه با حکم قضایی:
   اگر قرارداد رسمی باشد یا شرایط دستور تخلیه فراهم نباشد، باید با تقدیم دادخواست، از دادگاه حکم تخلیه اخذ کرد. این فرایند ممکن است طولانی‌تر باشد اما در نهایت منجر به صدور حکم الزام‌آور می‌شود.

مراحل قانونی برای تخلیه ملک

1. بررسی نوع قرارداد و تاریخ تنظیم آن (قبل یا بعد از ۱۳۷۶)

2. تهیه مدارک مالکیت و اجاره‌نامه

3. ارسال اظهارنامه رسمی (در موارد خاص)

4. تنظیم دادخواست یا درخواست صدور دستور تخلیه

5. مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح

6. پیگیری صدور رأی یا دستور تخلیه

7. اجرای حکم یا دستور تخلیه توسط واحد اجرای احکام

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

• دستور تخلیه: راهکار سریع و بدون رسیدگی ماهوی برای بازپس‌گیری ملک، مخصوص قراردادهای عادی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ با مدت مشخص و کتبی.

• حکم تخلیه: نتیجه رسیدگی قضایی کامل به اختلاف، مخصوص قراردادهای رسمی یا مواردی که مشمول دستور تخلیه نمی‌شوند. این حکم قابل تجدیدنظر و فرجام‌خواهی است.

مدارک مورد نیاز برای تخلیه ملک

• سند مالکیت یا اجاره‌نامه

• کارت ملی طرفین

• اثبات پایان مدت اجاره یا تخلف مستأجر

• اظهارنامه رسمی (در برخی موارد)

• مدارک مربوط به عدم پرداخت اجاره یا انتقال به غیر

مراجع صالح برای رسیدگی به تخلیه ملک

با توجه به نوع قرارداد و میزان خواسته، دعوای تخلیه ممکن است در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی مطرح شود. برای مثال، در تخلیه املاک مسکونی با اجاره‌بهای کمتر از نصاب شورای حل اختلاف، این شورا صلاحیت رسیدگی دارد.

نقش وکیل در دعاوی تخلیه

پرونده‌های تخلیه ملک گاه بسیار پیچیده می‌شوند؛ به‌ویژه در مواردی که مستأجر ادعای تمدید شفاهی، تعمیرات، یا پرداخت اجاره‌معوقه دارد. بهره‌گیری از وکیل پایه یک دادگستری می‌تواند روند دعوا را تسهیل کرده و مانع از تضییع حقوق مالک شود.
وکیل زینب بابائی با تجربه گسترده در دعاوی ملکی و روابط موجر و مستأجر، با تحلیل دقیق پرونده، انتخاب مسیر مناسب قانونی و پیگیری مؤثر، در کنار موکلان خود برای دستیابی به بهترین نتیجه خواهد بود.

نتیجه‌گیری

دعوای تخلیه ملک، اگرچه در ظاهر ساده به نظر می‌رسد، اما دارای پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی است که در صورت غفلت، می‌تواند موجب اطاله دادرسی یا حتی رد دعوا شود. مشورت با وکیل متخصص، تنظیم صحیح دادخواست، جمع‌آوری مستندات و پیگیری هوشمندانه، کلید موفقیت در این دسته از دعاوی است.