سند رسمی چیست و چه تفاوتی با قولنامه دارد؟

سند رسمی، سندی است که توسط مأمور رسمی و در حدود صلاحیت قانونی وی و با رعایت تشریفات خاص تنظیم می‌شود؛ مانند اسناد تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک. در مقابل، قولنامه یا مبایعه‌نامه، سندی عادی است که معمولاً میان فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود و گرچه دارای ارزش حقوقی است، اما مالکیت رسمی منتقل نمی‌کند.

تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، موجب ثبت رسمی مالکیت در اداره ثبت و جلوگیری از معاملات معارض، کلاهبرداری و دعاوی متعدد خواهد شد.

چه زمانی می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟

اگر فروشنده به موجب مبایعه‌نامه یا قولنامه‌ای متعهد به انتقال مالکیت شده باشد ولی از انجام تعهد خود خودداری کند، خریدار می‌تواند با استناد به مفاد قرارداد و مستندات مربوطه، از دادگاه بخواهد وی را ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نماید. این دعوا زمانی قابل طرح است که:

• مبایعه‌نامه یا قرارداد مکتوب وجود داشته باشد.

• ثمن معامله (تمام یا بخش عمده‌ای از آن) پرداخت شده باشد.

• ملک دارای سابقه ثبت باشد یا قابلیت ثبت رسمی داشته باشد.

• فروشنده توانایی قانونی برای انتقال ملک داشته باشد.

موانع شایع در تنظیم سند رسمی

در بسیاری از پرونده‌ها، موانعی مانند موارد زیر مانع تنظیم سند می‌شود:

• بازداشت بودن ملک به‌دلیل بدهی، مهریه یا شکایت اشخاص ثالث

• در رهن بودن ملک نزد بانک یا مؤسسات مالی

• فوت فروشنده و عدم انحصار وراثت

• عدم دریافت پایان کار یا تفکیک آپارتمان

• اختلاف شرکا یا تعدد مالکین

در این موارد، وکیل متخصص با بررسی دقیق شرایط پرونده، راه‌حل مناسب قانونی را برای رفع موانع و الزام فروشنده به تنظیم سند ارائه خواهد داد.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1. تنظیم دادخواست و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی

2. ارجاع پرونده به دادگاه صالح و تعیین وقت رسیدگی

3. بررسی مدارک و احراز تعهد فروشنده توسط قاضی

4. ارجاع به کارشناسی (در صورت لزوم)

5. صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی

6. صدور اجراییه و اقدام برای انتقال سند بدون نیاز به حضور فروشنده (در صورت عدم تمکین)

نقش وکیل در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی

طرح صحیح دعوا، ارائه مستندات قوی، بررسی سوابق ثبتی ملک، تطبیق شرایط با مقررات قانونی و دفاع مؤثر در برابر ایرادات احتمالی فروشنده، نیازمند تسلط کامل بر حقوق ثبت و امور ملکی است. وکیل پایه یک دادگستری زینب بابائی با تجربه تخصصی در پیگیری این نوع دعاوی، آماده ارائه خدمات حرفه‌ای در مسیر استیفای حقوق موکلین گرامی است.

سخن پایانی

اگر فروشنده‌ای به تعهد خود برای انتقال رسمی ملک عمل نکرده یا از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند، شما می‌توانید با اقدام قانونی و بهره‌گیری از وکیل مجرب، الزام او به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهید و مالکیت خود را به ثبت برسانید. این گام، تضمین‌کننده امنیت حقوقی شما در ملک مورد معامله خواهد بود.