چکیده:

یکی از سیاست های کلی قضایی نظام جمهوری اسلامی، ارتقای اسناد رسمی و حمایت از اعتبار آن هاست. این موضوع علاوه بر سیاست های کلی، در بندهای 66 و 67 سیاست های کلی برنامه ششم توسعه که در مواد 114 و 117 قانون برنامه ششم نیز انعکاس یافته است، نمود یافته است. با این حال، در حال حاضر به دلیل این که اغلب معاملاتی که در حوزه اموال غیرمنقول صورت می گیرد به صورت عادی واقع می شود؛ فلذا روایی و اعتبار اسناد رسمی محل تردید است. تضاد اسناد عادی با اسناد رسمی، سالیانه هزاران پرونده قضایی را در دستگاه قضایی ایجاد نموده است به نحوی که با توجه به نظریه شورای نگهبان به تاریخ 08/08/1367 و مغایر شرع اعلام شدن ماده 1309 قانون مدنی، در مواردی که اسناد عادی برخلاف مندرجات سند رسمی تنظیم شده باشد، محاکم قضایی ورود پیدا می کنند.

از سوی دیگر، مواد 22 و 48 قانون ثبت اسناد نیز که در ارتباط با الزامی بودن ثبت رسمی اموال غیرمنقول بوده است به حالت متروک درآمده است و این امر موجب شده است که پرونده های الزام به تنظیم رسمی، حجم وسیعی از پرونده های قضایی را شامل می شود.

 نظام جامع ثبت رسمی اموال غیرمنقول، یک طرح جامع که متشکل از اصول بالادستی در حوزه ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول است که درصدد است تا به نظم دهی به ثبت اسناد رسمی بپردازد.بر این اساس، اعتقاد بر این است که عدم توجه کافی به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، موجب وقوع جرایمی مانند زمین خواری و حتی پولشویی می گردد.

طرح الزامی شدن ثبت اسناد رسند رسمی که پس از وقوع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است و یک ماده از آن نیز به تصویب رسیده است.البته طرح الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، صرفا شامل معاملات واقع شده بعد از آن می شود و معاملات سابق بر آن باطل نمی شوند بلکه فرصت بدان ها ارائه می شود تا به ثبت در سامانه دفاتر اسناد رسمی بپردازند.

طرح الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403  به عنوان آخرین اقدام قانون گذار ایرانی در جهت تنظیم ثبت اسناد رسمی قابل رویت است. ضمانت اجرای عدم ثبت اسناد رسمی آن است که دعاوی راجع به اعمال حقوقی که ثبت نشده باشند قابل استماع در نزد مراجع قضایی و حتی داوری نیز قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است به جز دعاوی مربوط به استرداد عوضین . هم چنین یک سال پس از لازم الاجراء شدن این طرح، سامانه ای از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه اندازی شده که بر اساس آن، کلیه نقل و انتقال اموال غیرمنقول بایستی از طریق آن صورت بپذیرد.  البته این نخستین اقدامی نیست که از سوی قانون گذار ایرانی ناظر بر ضرورت الزامی شدن ثبت اسناد رسمی صورت گرفته است و در این زمینه، می توان به (( آیین نامه اجرایی ثبت و تکمیل اطلاعات اموال غیرمنقول دستگاه های اجرایی در سامانه جامع اموال دستگاه های اجرایی)) اشاره نمود که در ارتباط با الزامی شدن ثبت اسناد رسمی در اموال دولتی است.

روشی که در این تحقیق انتخاب شده است، توصیفی-تحلیلی است.در این راستا، از منابع معتبر کتابخانه ای اعم از مقالات، کتب و وبگاه های معتبر برای تحلیل ابعاد مختلف طرح الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403 استفاده شده است. با توجه به این که طرح الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403، طرحی است که در طول چندین ماه گذشته از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده است؛ فلذا تحلیل های زیادی در ارتباط با این طرح ارائه نشده است و این امر، یکی از محدودیت های اصلی تحقیق فعلی است.

اهدافی که از این تحقیق در پی تحقق آن هستیم به صورت ذیل است :

1-شناسایی ابعاد مختلف قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403  و بررسی نقاط قوت و ضعف آن

2-بررسی رویکرد کلی نظام حقوقی ایران نسبت به الزامی شدن ثبت اسناد رسمی تا پیش از تصویب قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403

3-بررسی چالش ها و خلاءهای قانونی و قضایی ناظر بر قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403

سوالاتی که در این تحقیق مطرح هستند عبارتند از :

الف- سوال اصلی

وضعیت فعلی نظام جامع اجرای اسناد رسمی اموال غیرمنقول با توجه به قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403 چیست ؟

ب- سوالات فرعی

-نقاط قوت و ضعف قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403 چیست ؟

– شرایط الزامی شدن ثبت اسناد رسمی در قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1403 چیست ؟

کلید واژگان: قانون الزامی شدن ثبت رسمی أموال غیرمنقول 1403، قوانین ثبت، دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک.

مقدمه:

از قدیم الایام، مردم معاملات خود اعم از منقول و غیر منقول را از طریق اسناد عادی و به صورت غیر رسمی انجام می‌‌دادند، ولی در دوران جدید و با ظهور عصر مدرنیته و بروز جرائم ناشی از عدم استفاده از اسناد رسمی، بحث توجه به اسناد رسمی و الزام جامعه به ثبت معاملات، و دلیل قراردادن آن‌ها، با پیشرفت روز افزون علوم و فنون مربوط به تنظیم اسناد، اهمیت بسیار زیادی پیدا کرد. البته جدا از مسایل حاکمیتی که در زمینه اعتباربخشیدن به اسناد رسمی تاثیرگذار بود، وجود اسناد عادی متعدد در اختیار مردم که تشخیص سره از ناسره آنها به ویژه در موارد وقوع اختلافات و رسیدگی قضایی به آنها امکان پذیر نبود یا حداقل بسیار سخت و دشوار بود، قانون گذار را به سمت پذیرش و تصویب قانون ثبت عمومی 1306 هدایت نمود و متعاقبا نیز قوانین دیگری در این زمینه به تصویب رسید که آخرین قانون آن، قانون الزام به ثبت معاملات أموال غیرمنقول 1399 بود. 

نظام جامع اجرای اسناد رسمی اموال غیرمنقول، یک قانون جامع که متشکل از اصول بالادستی در حوزه ثبت اسناد رسمی اموال غیرمنقول است که درصدد است تا به نظم دهی به ثبت اسناد رسمی بپردازد.قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسند رسمی که پس از وقوع اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است و یک ماده از آن نیز به تصویب رسیده است.البته قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، صرفا شامل معاملات واقع شده بعد از آن می شود و معاملات سابق بر آن باطل نمی شوند بلکه فرصت بدان ها ارائه می شود تا به ثبت در سامانه دفاتر اسناد رسمی بپردازند.

قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی 1402  به عنوان آخرین اقدام قانون گذار ایرانی در جهت تنظیم ثبت اسناد رسمی قابل رویت است. ضمانت اجرای عدم ثبت اسناد رسمی آن است که دعاوی راجع به اعمال حقوقی که ثبت نشده باشند قابل استماع در نزد مراجع قضایی و حتی داوری نیز قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است به جز دعاوی مربوط به استرداد عوضین . هم چنین یک سال پس از لازم الاجراء شدن این قانون ، سامانه ای از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه اندازی شده که بر اساس آن، کلیه نقل و انتقال اموال غیرمنقول بایستی از طریق آن صورت بپذیرد.  البته این نخستین اقدامی نیست که از سوی قانون گذار ایرانی ناظر بر ضرورت الزامی شدن ثبت اسناد رسمی صورت گرفته است و در این زمینه، می توان به (( آیین نامه اجرایی ثبت و تکمیل اطلاعات اموال غیرمنقول دستگاه های اجرایی در سامانه جامع اموال دستگاه های اجرایی)) اشاره نمود که در ارتباط با الزامی شدن ثبت اسناد رسمی در اموال دولتی است. 

در نظام حقوقی، معاملاتی که مربوط به اموال غیرمنقول هستند به واسطه ی نقشی که درتحکیم کردن مالکیت دولت و اشخاص بر املاک و اراضی دارند، از اهمیت بسیار برخوردارند. از نظر کیفری نیز با توجه به اعتبار و رواج اسناد عادی در معاملات بین مردم، معاملات مذکور زمینه ساز بروز جرائم متعدد گردیده است که این مسئله بیش از پیش لزوم تحولات اساسی در این حوزه و الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات را مورد تاکید قرارمی دهد. به همین دلایل، از دیرباز، موضوع الزام به ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول مورد نظر مقنن ایران قرار گرفته است. از آن جمله، قانونگذار در مواد ۴۶ و ۴۷ از قانون ثبت اسناد و املاک، مصوب سال ۱۳۱۰ موارد ثبت اجباری معاملات را نام برده و ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول را اجباری نموده است^[1]. علاوه بر این، قانون گذار در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب 10/11/1395، مجددا به موضوع ضرورت ثبت انتقال أموال غیرمنقول اشاره نمود^[2].

1-تبیین مفاهیم اصلی تحقیق 

1-1-مفهوم ثبت غیر رسمی اموال غیر منقول

ثبت غیر رسمی اموال غیر منقول بر موردی اطلاق می­شود که سند اموال غیرمنقول به شکل سند عادی باشد یا اینکه مامورین رسمی در چارچوب .وظایف و اختیارات خود اقدام به تنظیم اسناد رسمی ننمایند و یا به شکل دیگر، توسط نهادهای غیررسمی یعنی بنگاه های املاک تنظیم شده باشد.ثبت غیررسمی در مقابل ثبت رسمی قرار می گیرد که در آن، نهادهای رسمی ثبتی اقدام به ثبت أموال غیرمنقول می نمایند. البته ثبت غیررسمی می تواند در ارتباط با أموال منقول نیز به کار برده شود و خصوصیتی ندارد که تنها شامل أموال غیرمنقول شده باشد. با این حال، یک تفاوت أساسی میان ثبت غیررسمی أموال غیرمنقول با ثبت غیررسمی أموال منقول وجود دارد به این معنا که در ثبت رسمی أموال غیرمنقول، تصریح قانونی وجود دارد اما در ارتباط با ثبت رسمی أموال منقول، تصریح قانونی وجود ندارد.   سند عادی یا قولنامه، سندي است که هدف از تنظیم آن، مکتوب نمودن تعهد و ایجاد یک تضمین برای ایفای تعهد است (نوری و همکاران، 1402، ص1)، که در مقابل سند رسمی و ثبت رسمی اموال غیر منقول قرار دارد.

1 -2-مفهوم ثبت رسمی اموال غیر منقول

ثبت رسمی اسناد، بعنوان یک دلیل اثباتی، نقش بسزایی در تأمین اعمال مختلف حقوقی ایفاء کرده است. در منابع فقهی نیز به ضرورت ثبت رسمی اشاره شده است از جمله در آیه 282 سوره مبارکه بقره اشاره شده است که در زمان ارائه بدهی مدت دار به یکدیگر، آن را به صورت مکتوب بنویسید و بایستی نویسنده ای که مورد تایید دو طرف باشد، اقدام به نگارش در این زمینه نماید^[3].

2-مفهوم سند رسمی و اعتبار آن

2 -1-مفهوم اسناد رسمی

در ماده 1287 قانون مدنی، تعریفی از سند رسمی آمده است و به موجب آن، سند در صورتی رسمی محسوب می شود که أولا در اداره جات ثبت اسناد و املاک یا در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد ثانیا در صورتی که در این دو نهاد نیز به ثبت نرسیده باشد از سوی مامورین رسمی در چارچوب صلاحیتی آنها و بر أساس مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد. البته این تعریف، یک تعریف جامع و مانع از اسناد رسمی نبوده بلکه آن چنان که برخی اشاره نموده اند، صرفا به یکی از اوصاف اسناد رسمی اشاره می نماید. (جعفری لنگرودی، ۱۳۷۹، ص ۳۱۰). از این رو، در غیاب یک تعریف جامع و مانع از اسناد رسمی بایستی به تعاریفی که در دکترین ارائه شده است، توجه نمود از جمله به باور برخی، سند رسمی را می توان نوشته ای دانست که از سوی مامورین دولتی در چارچوب صلاحیتی آنها و بر أساس مقررات مربوطه تنظیم گردیده اند. (امامی، 1394، ۶، ص ۶۸) در تعریف دیگری، این چنین آمده است که سند رسمی را می توان سندی دانست که از سوی مامورین رسمی صالح در حدود و چارچوب مقررات قانونی تنظیم شده باشد.  (کاتوزیان، 1390، ص 281 )

تعریفی که از نظر بین المللی نیز ارائه شده است به تعریف فوق الذکر نزدیک است از جمله تعریفی که از سوی اتحادیه بین المللی سردفتران ارائه شده است و به موجب آن، اسناد رسمی را به عنوان اسنادی معرفی می نماید که از سوی یک سردفتر اسناد رسمی تصدیق گشته و در ارتباط با یک معامله قانونی است. (عباسی داکانی، 1385، 133-132). در نتیجه برای آنکه سندی مشمول تعریف قانون ثبت و هم چنین اساسنامه مذکور باشد، باید دو اصل «تنظیم توسط دفاتر ثبت اسناد» و «پیروی از قانون» در آنها مورد توجه قرار گیرد. در این پژوهش نیز منظور از سند رسمی، این معنا از موارد یاد شده، می‌باشد.

گفتار دوم: اعتبار اسناد رسمی

برای اعتبار اسناد رسمی، رعایت شرایط ماهوی و شکلی لازم می باشد که در این گفتار بصورت جداگانه هر دسته از این شرایط مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

2 -1-1-شرایط ماهوی

۱- همان طور که گفته شد و بر أساس ماده 1287 قانون مدنی و ماده 70 قانون ثبت نیز مشهود است، در صورتی سندی به عنوان سند رسمی محسوب می شود که از سوی دفاتر اسناد رسمی یا إدارات ثبت اسناد و املاک یا از سوی مامورین رسمی در چارچوب صلاحیت آنها تنظیم شده باشد. مفهوم مخالف این امر آن است که در صورتی که برای نمونه از سوی مامورین رسمی در خارج از چارچوب صلاحیت آنها تنظیم شده باشد، نمی تواند به عنوان یک سند معتبر تلقی گردد (آدابی، 1395، ص ۲۲۵).

۲- یکی دیگر از شرایط ماهوی برای سند رسمی آن است که بر أساس ماده 190 قانون مدنی که در ارتباط با تمامی اعمال حقوقی حاکم است، طرفین عقد بایستی بالغ، عاقل و رشید باشند و در صورت غیاب هر یک از این شرایط، نمی توان اقدام به تنظیم سند رسمی نمود.  هم چنین، از شرایط دیگر موجود در ماده 190 قانون مدنی، آن است که طرفین برای انجام عقد موضوع سند رسمی، بایستی قصد و رضاء داشته باشند که این موضوع در ماده 19 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی نیز مورد اشاره قرار گرفته است. مشروعیت جهت معامله و عدم تعارض آن با قوانین، نظم عمومی و اخلاق حسنه از الزامات دیگری است که در ماده 190 و ماده 975 قانون مدنی مندرج شده است ضمن این که ماده 60 قانون ثبت نیز یکی از الزاماتی که در جهت مشروعیت جهت معامله، تصریح داشته که سردفتران بایستی از تنظیم سند رسمی که خلاف قوانین و مقررات موضوعه، نظم عمومی و اخلاق حسنه است؛ خودداری نمایند.

2 -1- 2- شرایط شکلی

علاوه بر شرایط ماهوی، شرایط شکلی نیز بایستی در زمینه تنظیم اسناد رسمی رعایت شود أولا این که سند بایستی بر روی أوراق چاپی رسمی باشد که این موضوع در ماده یک لایحه دفاتر و أوراق اداره کل ثبت( 1331 ) مندرج شده است که بایستی در فرم های مخصوصی صورت بپذیر که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار داده می شود. ثانیا، تنظیم سند رسمی بر أساس ماده 61 قانون ثبت، بایستی منحصرا به زبان فارسی صورت بپذیرد و تنظیم سند رسمی به سایر زبان ها اعتبار قانونی ندارد. ثالثا، نکته ای دیگر که در ارتباط با شرایط شکلی تنظیم سند رسمی از اهمیت برخوردار است، آن می باشد که بر مبنای ماده یک آیین نامه أوراق الصاق و ابطال تمبر ( 1352) بایستی تمبر بر روی هر یک از أوراق رسمی الصاق گردد به نحوی که در صورت عدم الصاق، البته به حکم ماده 1294 قانون مدنی، از سندیت خارج نمی کند. رابعا، تنظیم سند رسمی بر أساس ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده 55 قانون ثبت بایستی همراه با مهر و امضاء سردفتر اسناد  رسمی باشد و در صورتی که این چنین صفتی را نداشته باشد از رسمی بودن خارج می گردد.

3-تبیین مفاهیم اموال غیر منقول

3 -1-اموال غیر منقول

مستند به ماده ۱۲ قانون مدنی، اموال غیر منقول به اموالی اطلاق می­شوند که از جایی به جایی دیگر قابل انتقال نباشند. مانند زمین و معدن، اعم از این که این استقرار ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن باشد.

3 -2-ویژگی های اموال غیر منقول

مال غیر منقول با ملاحظه مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی شامل اموالی میشود که ۱- ذاتاً غیر منقول است: (کاتوزیان، ۱۳۸۵، ص81).

این شق از اموال غیرمنقول، منحصر به اراضی اعم از دایر وبایر می باشد. البته باید این نکته را مد نظر قرار داد که کلمه اراضی یا زمین، فقط  منحصر به سطح الارض نیست و بلکه اعماق زمین را هم شامل می­شود. لذا نه فقط سطح زمین، بلکه کلیه آنچه در زیر زمین هم موجود باشد از قبیل خاک، سنگ و معادن، جزء امولی محسوب می­شود که ذاتاً غیرمنقول می­باشند. البته چون هیچ چیزی به حسب ذات خود ثابت نیست، لذا زمین، سنگ و معدن نیز قابل جدا شدن و حرکت دادن است، ولی حقوق به ثبات ذاتی به این اطلاق نمی گردد و داوری در آن عرفی است، نه علمی (عدل، ۱۳۸۵، ص102).

۲- در اثر عمل انسان غیر منقول شده است (کاتوزیان، همان).

4- مفهوم طرح( قانون) الزامی شدن ثبت رسمی أموال غیرمنقول

طرح الزامی شدن ثبت رسمی أموال غیرمنفقول که هم اینک به عنوان قانون الزامی شدن ثبت رسمی أموال غیرمنقول شناخته می شود، در 09/06/1401 از سوی مجلس شورای اسلامی تصویب و در 26 /02/1403 از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام تایید شد. این قانون، 15 ماده دارد که در مواد مختلف آن به تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بنگاه های املاک و … اشاره می نماید. بر أساس این قانون، سامانه ای موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده 10 آن ایجاد شده که هر عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع که موضوع یا نتیجه آن،  انتقال مالکیت عین یا حق انتفاع باشد و نیز وقف، انعقاد عقد رهن و نیز قراردادهای اجاره ای که مدت آن، بیش از دو سال باشد، هر نوع پیش فروش ساختمان و اجاره به شرط تملیک بایستی در آن به ثبت برسد.

ضمانت اجرایی که برای عدم ثبت در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی مشخص شده است، در ادامه ماده یک قانون فوق الذکر مندرج شده است به نحوی که در صورت عدم ثبت، نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و تنها دعوایی که از طرفین در این ارتباط قابلیت پذیرش دارد، دعوای استرداد عوضین است.

5-مبانی پژوهش

5 -1-مبانی حقوقی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

در جای جای قانون ثبت، به انحاء مختلف به بحث ثبت اموال غیرمنقول پرداخته شده است و اصولا اکثر مواد آن نیز شامل اموال غیرمنقول می شود. بنابراین چنین به نظر می رسد که اصولا ضرورتی در مورد سند رسمی اموال منقول به لحاظ تعریف آن در قانون ثبت، وجود ندارد. و مسستند به ماده 22 قانون ثبت؛ دولت زمانی شخصی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده باشد. البته رویکرد موجود تا پیش از قانون الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، آن بوده که اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد رسمی بوده است تا اجباری بودن و این موضوع در ماده 46 قانون ثب نیز مندرج شده است که اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد رسمی است. با این حال، در دو مورد، ثبت اسناد رسمی بر أساس قانون ثبت، الزامی شمرده شده است که یکی از آنها در مواردی است که معاملات و قراردادها در ارتباط با عین یا منافعی باشد که سابقا در دفاتر املاک ثبت گردیده باشند و دومین آنها در ارتباط با قراردادها و معاملاتی است که سابقا در ارتباط با حقوقی مانند حق ارتفاق و حق انتفاع در دفاتر املاک ثبت گردیده باشند.

نظر به ماده ۴۶ از قانون ثبت اسناد و املاک، این چنین استنباط می شود که سیستم رضائی بر سیستم تشریفاتی غلبه دارد و در بیشتر کشورها به عنوان یک اصل انکار ناپذیر پذیرفته شده است. مبانی این اصل را می بایست در نظریه حاکمیت اراده جستجو کرد، به طور مثال؛ وسیله نقلیه مطابق ماده ۱۹ قانون مدنی، جزء اموال منقول محسوب است، از طرفی نیز ماده ۴۷ قانون ثبت، به صراحت ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی را اجباری دانسته است، که با توجه به این ماده، ثبت معاملات راجع به اموال منقول مانند خودرو، جواهرات و فرش، که بعضا ارزش ریالی بیشتری هم شاید داشته باشند در دفاتر اسناد رسمی الزامی نیست. بنابراین حاکمیت به لحاظ امنیتی و اقتصادی و مسائل دیگر، ثبت اموال منقول را مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در حیطه و صلاحیت مامورین رسمی، و به طور موردی قرار داده است. (جلالی­نیا، 1396، ص7).

5 -2-مبانی فقهی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

به نظر می رسد که برای ترسیم مبانی فقهی الزام به ثبت رسمی معاملات أموال غیرمنقول، مناسب ترین منبع فقهی، قرآن کریم باشد. در آیه 282 سوره مبارکه بقره، دستورهای مهمی خطاب به مسلمانان ارائه شده است که در قالب دستورهای نوزده گانه معروف است. در این آیه، الزامات مهمی را مقرر نموده است که می تواند در زمینه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به کار برده شود از جمله الزام به کتابت و ثبت موضوع آن و ضرورت شاهد گرفتن بر دین. ( تفسیر نمونه، مکارم شیرازی، سال ۹۲، جلد ۲)

آیه ۲۸۲ سوره مبارکه بقره که بارها در این پژوهش به آن اشاره شده است، نشانه ی دقت نظر و جامعیت اسلام است که در دوره جاهلیت و در میان مردمی به دور از تمدن، این همه سخن از نوشتن، نشانه ی توجه اسلام به علم و حفظ حقوق است و نیز در حدیثی آمده است «اگر کسی در معامله، سند و شاهد نگیرد و مالش در معرض تلف قرار گیرد هر چه دعا کند خداوند مستجاب نمی کند و می فرماید: چرا به سفارشات من عمل نکردی» (جلالی نیا، 1396، ص9).

لذا با توجه به شرایط نزول آیه و امر به کتابت میتوان به اهمیت جایگاه سند مکتوب در همه عقود و معاملات خصوصا در مورد دیون در برابر انکار و تردید و فراموشی پی­برد.

در مورد فتاوای فقها هم باید اشاره کرد که عدم اعتبار سند در نظر ایشان اولا به دلیل کمبود مستندات روایی و شرعی و نیز این که در آن زمان اصلا سند به دلایل مختلف کاربرد چندانی نداشته تا مورد توجه قرار گیرد و ثانیا به دلیل عدم وجود وسایل و سازوکار مناسب برای صیانت از سند در برابر اشتباه و تحریف و جعل، به آن نمی توانستند اتکا نمایند. موید این مطلب هم این است که صاحب کتاب جواهر الکلام هم در موردی که کاتب محکمه دارای تمام شرایط باشد فتوا به جواز صدور رای براساس مکتوبات وی دادند. لذا امروزه که این موانع برطرف شده و اعتماد به سند، هم در عرف و هم از لحاظ علمی از هر دلیل دیگر بیشتر است جا دارد حداقل و بدون در نظر گرفتن سایر ویژگیها در ردیف بالاترین ادله قرار گیرد.

از سوی دیگر علی رغم نقاط قوت بینه شرعیه احراز شرایط مختلف آن با توجه به گسترش جوامع و حجم پرونده ها در محاکم موجب مشقت و حرج برای قاضی می شود و حتی می توان گفت مکلف کردن قاضی بر احراز آنها « تکلیف بما لايطاق » به نظر می رسد. که در نتیجه به دلیل دشواری احراز این شرایط در عمل یا سند ترجیح داده شده و یا بدون احراز دقیق شرایط بینه و با اتکا به حداقل ها، مثل عدم علم به فسق شهود بر مبنای گفته های آنها اقدام به صدور رای شده و چه بسا حقوقی که از اشخاصی تضییع شده، باعث بدبینی جامعه به نظام و دستگاه قضا شده است.

با وجود این که باب جداگانه در مباحث فقهی تحت عنوان رسمیت اسناد یا سند رسمی وجود ندارد اما فقهای عظام شیعه، با توسل و اشاره به منابع روایی موجود و قرآن کریم، به ضرورت مکتوب بودن احکام حاکمیتی اشاره نموده اند به ویژه در مبحث قضاء.

مرحوم محمدحسن نجفی، صاحب کتاب شریف «جواهر الکلام» با رعایت شرایطی اعتبار بیشتری برای سند قائل شده اند، که در کلام سایر فقها به آن اشاره ای نشده است و می تواند در اثبات بحث ما تا حدودی موثر باشد. وی در این باب که قاضی کاتبی داشته باشد که شرح ما وقع در محکمه را کتابت کند، ابتدا شرایطی را برای کاتب ذکر نموده اند که عبارتند از؛ بلوغ، عقل، اسلام و عدالت، و نیز این که، آگاه باشد تا فریب نخورد اگر فقیه هم باشد، واجد تمامی شرایط خواهد بود. در عین حال معتقدند شرایط مذکور در بالا ضرورت ندارد، چرا که حتی با وجود تمام شرایط مذکور، ثمره کتابت فقط تذکر آنچه روی داده است بوده و حجیت شرعیه به سند نمی دهد. ولی با وجود همه آنها اطمینان لازم برای جریان حکم براساس مکتوبات حاصل میشود (نجفی، 1366، ج4، ص145).

بعد از بررسی ادله شرعیه در مورد حجیت سند، به این نتیجه می رسیم که با توجه به نظر فقها، اقدام شورای نگهبان در اعلام مغایرت ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی با موازین شرعی کاملا صحیح و مطابق با آراء فقهی میباشد. اما تامل بیشتر در مستندات قرآنی و حدیثی در کنار نظرات حقوقدانان، توجه ما را به مسائلی که تا به امروز از نظرها دور مانده جلب می نماید.

در آخر این که، امروزه احراز اصالت سندی که در ادارات ذیربط دارای رونوشت های معتبر می باشد بسیار ساده تر و مطمین تر از احراز شرایط شرعی شهود و شهادت می­باشد و خود طرفین دعاوی نیز با خیال آسوده تر به سندی که طبق مقررات تنظیم شده اعتماد می کنند تا شهادت شهود.

در نتیجه مقدمات فوق بسیار مناسب به نظر می رسد که در شرایط فعلی، در حجیت سند بازنگری به عمل آمده و همچنین خلاءهای قانونی موجود در احراز شرایط شرعی و شهادت با جایگزین های مناسب جبران شود. مثل این که مراحل تنظیم سند و شاهد مفاد آن، همان طور که برخی مفسرین از ترتیب مذکور در آیه شریفه استنباط نمودند ( قرائتی، 1388، ج 1، ص143)

5 -3-مبانی اجتماعی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

مهم ترین مبانی اجتماعی الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول عبارتند از:

1. سلامت اخلاقی و اجتماعی جامعه

یکی از موضوعات و مسائلی که در زندگی اجتماعی اجتناب ناپذیر جلوه می کند، قول و قرارها است (گفتار و عهـد و پیمان) که بسیاری از معاملات و تعاملات اجتماعی براساس عهد و پیمان  قولی و شفاهی انجام می‌پذیرد. هر چند نباید فراموش کرد که در آیات قرآنی به عنوان یک آموزه حقوقی و اخلاقی از مؤمنان درخواست شده تا در حوزه معاملات، به نگارش عقود و عهود بپردازند تا بتوانند در صورت بروز مشکل، بر اساس آن استناد نمایند. (بقره: ۲۸۲).

هر چند همچنان بر لزوم توسعه آموزه های دینی و اخلاقی و گسترش فرهنگ پایبندی بـه قـول و قرارها و وفای به عهد، به عنوان یک شرافت اخلاقی و کرامت انسانی توسط متولیان فرهنگی و رسانه های تأثیر گذار تأکید می‌شود؛ چرا که بدون تردید، بدقولی، دروغگویی و زیر قرار و مدار زدن و عدم وفای به عهد، از علل مهـم  واگرایی اجتماعی محسوب می شود، اما واقعیت امر و شواهد موجود در جامعه و شلوغی و ازدحام مراجع قضایی، بر لزوم نظم بخشی به حوزه های قراردادی و پیشگیری از ایجاد دعاوى متعدد و توسعه صلح اجتماعی و در نهایت سلامت جامعه در این حوزه را روشن و اتخاذ روش مناسب  در این زمینه را تکلیف می‌نماید (خوئینی و دیگران، ۱۳۹۷، ص ۱۸).

2. شفافیت معاملات

واژه شفافیت در چارچوب های مختلفی از جمله امینت، اقتصاد، دفاع و سیاسی مندرج شده است و بسته به حوزه ای که در آن استفاده می شود از جمله سیاست، دفاع،امنیت و اقتصاد، معنای آن متفاوت است اما آن چه که در میان همه این حوزه ها مشترک است، این می باشد که اطلاعات، اقدامات و تصمیمات به صورت روشن و واضح باشند. (میدری و خیرخواهان، ۱۳۸۳، ص ۵۲۶).

شفافیت به این معناست که تمامی تصمیمات و اقداماتی که از سوی نهادهای عمومی و دولتی و سایر نهادهایی که به نحوی از انحاء از بودجه عمومی کشور استفاده می شود، اولا بر مبنای قوانین و مقررات اتخاذ شده باشند ثانیا این اطلاعات و تصمیمات به نحوی باشد که تمامی افرادی که به نحوی از انحاء از آن متاثر می گردند، بتوانند در کوتاه ترین زمان از این تصمیمات و اقدامات اطلاع یابند . « (صالحی و دیگران، ۱۳۹۶، ص ۳)

اگر چه این شفافیت در معاملات دولتی بیشتر حائز اهمیت است، اما چالش های فراوانی که پیش روی جامعه در معاملات میان اشخاص خصوصی نیز باعث گردیده تا قانون گذار تمهیداتی در زمینه بهبود این نوع معاملات نیز در نظر بگیرد. در واقع معاملات بـا اسـنـاد عـادی و مشکلات مربوط به آن منجر به آن گردید تا الزام به ثبت رسمی در خصوص معاملات غیر منقول این چالش را پوشش دهد.

۳. کاهش دعاوی در محاکم دادگستری

 یکی از آثار مثبت و ارزشمند ثبت اسناد آن است که مفاد آن، بدون احتیاج به صدور حکم از سوی محاکم، لازم الاجرا محسوب می گردد و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی نیز مکلفند، در مواقعی که از طرف مأمورین اجرا به آنها مراجعه می‌شود، در اجـرای مفاد سند اقدام کنند^[4].

مستفاد از مواد ذکر شده آن است که مفاد اسناد رسمی الکترونیکی فقط در خصوص تعهدات قابل اجراست و اگر در سند تعهدی نشده باشد، نسبت به آن اجرائیه صادر نخواهد شد. در مقایسه اسناد رسمی سنتی با اسناد رسمی الکترونیکی از حیث لازم الاجرا بودن هیچ گونه تفاوتی نمی توان قائل شد و حتی امتیازات خاص اسناد الکترونیکی از جمله دقت و استحکام و ایمنی رو به رشد آن‌ها مؤید این موضوع می‌باشد، لکن از آنجا که در قانون گذاری‌های مربوط به ثبت سنتی این اثر، سند رسمی صرفاً به اسنادی تسری و اشاره دارد که در محاضر اسناد رسمی و به شیوه سنتی تهیه می‌گردد، طبیعتا با اصلاح سازوکار قانونی و رفع خلا قانونی مربوط به اسناد الکترونیکی بدون کمترین تفاوت و نسبت به این گونه اسناد نیز می‌توان اجرائیه صادر نمود و از مزایای قابل توجه آن صاحبان اسناد الکترونیکی بهره مند می‌گردند.

4. کاهش جعل و کلاهبرداری در پرتو ثبت رسمی معاملات

 کاهش دعاوی که پیرامون آن بحث شد، می‌تواند شامل دعاوی کیفری نیز باشد و می‌توان آن را به عنوان یک ابزار کارآمد در پیشگیری یا کاهش جرائم نیز مد نظر قرار داد. از این رو، ایـن امر در کاهش جرم جعل و کلاهبرداری مورد مطالعه قرار خواهیم داد.

الف) کاهش جرم جعل

یکی از جرایمی که با عدم الزامی شدن ثبت اسناد رسمی، امکان وقوع متعدد  دارد، جرم جعل می باشد. جرم جعل اسناد هم چنین به عنوان یکی از جرایم پرتکرر، هم قوه قضاییه و هم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را در طول دهه های گذشته، درگیر خود نموده است و تعداد آن هم کم نمی شود چرا که به هر تعداد سند عادی که در کشور تتظیم می شود، امکان وقوع جرم جعل وجود دارد. این جرم در قانون مجازات اسلامی 1392، مواد خاصی را به خود اختصاص داده است و در خلال مواد 523 و 524 این قانون بدان پرداخته شده است.در ماده 523 قانون مجازات اسلامی 1392 به موضوع جرم جعل اشاره شده است و مصادیقی هم چون ساختن سند یا نوشته یا مهر یا امضاء،هرگونه تراشیدن یا قلم بردن یا خراشیدن یا محوو … در زمره موارد جعل برشمرده شده است.

درواقع ارتکاب هر یک از اعمالی در سند است که عمدتاً در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی تصریح شده است؛ مانند اینکه مدعی جعلیت ادعـا نماید کـه امضاء او را جعل کرده اند. در عین حال جعل مفادی (معنوی) ارتکاب هر یک از اعمالی است که عمدتاً در ماده ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی آمده است؛ مانند اینکه سردفتر اسناد رسمی در سـنـد بـرخلاف واقع بنویسد که بایع، ثمن را دریافت کرده است^[5].

برای تأمین و تضمین روابط حقوقی افراد و اعتماد آنها به اسناد رسمی، قانون گذار در ماده ۱۰۰ و ۱۰۳ قانون ثبت اسناد، مواردی را که اصطلاحاً جعل نیستند، به عنوان جعل در اسناد رسمی آورده و مرتکبین آن‌ها را جاعل در اسناد رسمی دانسته است و صادر کننده گواهی خلاف واقع را در حکم جاعل در اسناد رسمی می‌داند(حسنی و جعفریان، 1394، ص۲).

مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی، عامداً یکی از جـرم هـای ذیل را مرتكـب شـود جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهـد شـد. اولاً؛ اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند؛ ثانیاً، سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند، ثبت نماید. ثالثاً؛ سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند، ثبـت کند. رابعاً؛ تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند. خامساً؛ تمـام يـا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد. سادساً؛ اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبـت کند. و سابعاً؛ سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند». همچنین ماده ۱۰۳ قانون ثبت مقرر میدارد «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامـداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جـاعل اسناد رسمی خواهـد بـود» این نگاه قانون گذار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در کنار جرم انگاری اعمالی که به عنوان جعل شناسایی نموده، امکان ارتکاب آنها را کم نموده که این امر به کاهش ارتکاب جرم جعل منجـر خواهد شد. فلذا مشاهده می شود که قانون ثبت به بحث جعل نگاه ویژه ای دارد و یکی از دلایل مهم لزوم ثبت اسناد، جلوگیری از وقوع جرم جعل در آنها می باشد.

ب) کاهش جرم کلاهبرداری

 قانون گذار، برخی از رفتارهای مجرمانه را که از لحاظ دروغ و قلب حقیقت به جرم کلاهبرداری نزدیک بوده، ولی در عین حال تمام عناصر تشکیل دهنـده جرم کلاهبرداری را نداشته است، از حيث مجازات، در حکم کلاهبرداری شناخته است (مصدق، ۱۳۸۵ ص ۱). بر این اساس در خصوص جرم کلاهبرداری ثبتی به بررسی دو جرم معامله معارض و انتقال مال غیر می‌پردازیم.

• کلاهبرداری ثبتی از طریق انتقال مال غیر

در خصوص جرم انتقال مال غيـر باید گفت که این جرم یکی از صـور خاص کلاهبرداری محسوب می گردد. و در طبقه بندی جرایم بر حسب موضوع، جزء جرایم علیه اموال به محسوب می شود. هم اینک رکن قانونی این جرم را قانون مجازات راجع به انتقال مال غيـر مصوب ۵ و ۸ فروردین ۱۳۰۸ تشکیل می دهد و قانون گذار، آن را در ماده «۱» تا «۸» قانون انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ آورده است. در ماده «۱» این قانون آمده است «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کـنـد، کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می شود».

موضوع این جرم، عبارتست از مال اعم از منقول و غیر منقول، اعم است از عین و منفعت. عمل مرتكـب اعم از انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛ عبارت است از: انجام معامله ای که به اعتبار معامل، ایجاب و به اعتبار متعامل، قبول می شود. این جرم از جمله جرایم مقید به شمار می آید، اما ضرر بالقوه برای تحقق ركـن مادی آن کفایت می کند و نیاز به ضرر بالفعل وجود ندارد. جرم انتقال مـال غيـر از جمله جرايم عمدی محسوب می شود. بنابراین برای اثبات تحقق جرم لازم است، مسئولیت مرتکب اعم از معامل و متعامل محـرز گردد. مجازات جرم انتقال مال غير تابع مجازات تصریح شده در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری است، اما سایر آثار جرم کلاهبرداری به آن قابل سرایت نمی باشد (وروایی، ۱۳۸۳، ص ۳۱۱).

 ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری مقرر می دارد «هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت ها یا تجارت خانه ها یا کارخانه ها یا مؤسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهـد یـا بـه امور غیر واقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیش آمدهای غیرواقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حواله جات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آنها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصـل مـال بـه صاحبش، به حبس از یک تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ كـرده است، محکوم می‌شود. در صورتی که شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یـا سمت مأموریت از طرف سازمان ها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکتهای دولتی یا شوراها یا شهرداری ها یا نهادهای انقلابی و به طور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادهاو مؤسسات مأمور به خدمت اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسائل ارتباط جمعی از قبيل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صـورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا مؤسسات و سازمان های دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی به خدمت عمومی باشد، علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از ۲ تا ده سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخـذ كـرده است محکوم می شود».

این رویکرد قانون گذار بیانگر آن است که ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول و الزام آن می‌تواند عاملی مهم در کاهش ارتکاب جرم کلاهبرداری گردد. اگر چه این امر هنوز میـان مجلس و شورای نگهبان محل مناقشه است، اما کارکردهای مثبت ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول نشان دهنده فواید آن است.

مبحث  سوم- بررسی دیدگاه نظام ثبتی ایران به ثبت رسمی و غیر رسمی اموال غیر منقول

گفتار اول: دیدگاه نظام ثبتی ایران به ثبت غیر رسمی اموال غیر منقول

در رابطه با دیدگاه نظام ثبتی ایران به ثبت غیر رسمی اموال غیر منقول، یکی از حقوقدانان به نام دکتر شهیدی، این مسأله را بخوبی تشریح می­کند. ایشان معتقدند که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نمی­تواند باطل تلّقی گردد، بلکه باید آن را به عنوان معاملۀ صحیحی برشمرد. دکتر شهیدی، صحت این قبیل معاملات را مستند به دلایلی می­دانند که اهم آنها در ادامه مطرح خواهد شد.

دلیل اول: استناد به اصل صحت

 مطابق این اصل، که پشتوانۀ آن اصل مبنایی حاکمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده کردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آنها می باشد، هرگونه معامله­ای که به وسیلۀ طرفین انشا می­شود، باید صحیح محسوب گردد، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. اثبات خلاف این اصل، یعنی اثبات عدم اعتبار یک معامله­، با دو جهت ارتباط پیدا می­کند:

1- جهت موضوعی 2- جهت حکمی. در جهت موضوعی، باید وضعیت عینی معاملۀ انشاء شده، احراز گردد و در جهت حکمی، آنچه ضرورت دارد، این است که نص قانونی، به بی­اعتباری معامله­ تصریح کرده باشد. در صورت فقدان هر یک از دو جهات یاد شده، مستفاد از اصل صحت، درستی قرارداد است. در به فروش رساندن مال با سند عادی، فرض این است که جهت موضوعی، یعنی انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی، محرز است، لیکن از جهت حکمی، حکم به بطلان آن، نیازمند نص قانونی است، حال آنکه چنین نصی وجود ندارد و در هیچ یک از مقررات مربوطه، بی­اعتباری و بطلان فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی موضوعیت نیافته است.

دلیل دوم: تمسک به اطلاق مواد  106 [6]و 117 قانون ثبت و 1291 قانون مدنی^[7]

دکتر شهیدی معتقدند که متبادر از اطلاق این مواد قانونی، امکان انتقال حقی نسبت به مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی است، بگونه­ای که سند عادی می­تواند انتقال حق را اثبات نماید (شهیدی، 1388، ص 4-3).

دلیل سوم: استناد به مادتین 191 و 339 قانون مدنی

از دیدگاه دکتر شهیدی، مستند به مادتین 191 و 339 اصل حاکمیت اراده، مؤید صحت معامله با اسناد عادی است. طبق این اصل، هرگونه ماهیت حقوقی که در عالم اعتبار و حقوق، نشأت یافته از اراده­ی دو طرف یک قرارداد باشد، هیچ مانعی از تأثیر این اراده نخواهد بود، مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد، نظیر تاثیر اراده در معامله­ی مربوط به مواد مخدر. بنابراین اگر از جنبۀ صحت اراده و نفوذ آن به موضوع نگریسته شود، مانعی از اعتبار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نیست. بلکه باید آن را معامله صحیحی برشمرد که صرفاً پیش از ثبت رسمی، نزد محاکم دادگستري و ادارات دولتی، پذیرفته نیست؛ به عبارت بهتر، سند عادي از لحاظ ثبوت صحیح بوده، امّا از نظر اثبات قابل پذیرش نمی­باشد.

نتیجه گیری:

ملاحظه می گردد که تاکید قانونگذار بر ثبت معاملات اموال غیر منقول، در جای جای قوانین ما مشاهده می شود. علت این مسأله نیز آن است که ثبت معاملات اموال غیر منقول، آثار مثبت فراوانی را به همراه خواهد داشت، ازجمله آن که، در جلوگیری از وقوع بسیاری از جرائم موثر است، درصورت بروز اختلافات فی مابین اشخاص، به دادگاه کمک زیادی می کند و درصورت قانون ادعاهای دروغین و واهی، وجود چنین اسناد معتبری دستگاه قضاء را از  تشکیل پرونده ها و ابراز ادعاهای بی پایه نجات می دهد.

در این میان درسال 1399 قانون ی با عنوان« قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. قانون مذکور، یکی از قانون های لازم و ضروری برای نظام ثبتی کشور می باشد که نبود آن موجب ایجاد مشکلات فراوانی در جامعه، به ویژه برای محاکم گردیده است. از سویی این موضوع که قانون مذکور تا چه اندازه از نظر مباحث جرم شناختی توانسته است نیازهای دستگاه قضا را برآورده سازد و بتواند منجر به پیشگیری از جرم و کاهش میزان ورودی پرونده های کیفری در محاکم گردد، حائز اهمیت بسیار است. به ویژه آن که انجام معاملات اموال غیر منقول با سند عادی و عدم ثبت آن ها، سالانه منجر به شکل گیری حجم وسیعی از پرونده های کیفری با موضوعاتی از قبیل کلاهبرداری، پولشویی، انتقال مال غیر، انجام معامله ی معارض و مانند آن ها می گردد. ولیکن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول راهکارهای مناسبی را در جهت پیشگیری از وقوع جرائم ناشی از عدم ثبت معاملات اموال غیر منقول پیش بینی نموده، که از جمله آنها می توان به ماده 1 این قانون اشاره نمود، که در همین ارتباط است و بر مبنای آن، از تاریخی که سامانه موضوع ماده 10 این قانون راه اندازی می گردد، هر معامله ای که نه تنها در ارتباط با انتقال مالکیت بوده بلکه در ارتباط با انتقال حقوق مرتبط عینی از جمله حق انتفاع و حق ارتفاق أموال غیرمنقول باشد و نیز انعقاد عقد رهن راجع به آنها و نیز اجاره و مهم تر از همه قراردادهای پیش فروش ساختمان، بایستی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. ضمانت اجرای این ماده ، در ماده 11 آمده است و بر أساس آن، مشاوران املاک و هم چنین، بنگاه های معاملات ملکی نمی توانند اقدام به تنظیم سند عادی در ارتباط با موارد فوق نمایند و در صورت انجام، جریمه های نقدی سنگین تا حداکثر ابطال پروانه محکوم می شوند.

منابع:

• «امور و دعاوی ادارۀ اجرای اسناد رسمی»، دفتر وکالت و مشاوره حقوقی وکیل قانون، 4/10/1400، http://sanadrasmi.blogfa.com/post/85
• اسدی، بهنام، 1399، جایگاه فقهی و حقوقی معاملات معارض در حقوق موضوعی ایران، فصلنامه قانون یار14.
• امینی، خلیل؛ بزرگمهر، امیرعباس؛ حسن زاده، حیدر، 1400، تأثیر قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در کاهش جرم جعل و کلاهبرداری، فصلنامه کارآگاه، دوره پانزدهم، شماره 57.
• امینی، منصور، 1388، نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول در حقوق فرانسه و قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران، نشریه تحقیقات حقوق49، 227-233.
• انصاری، مرتضى بن محمد امين، بی­تا، قاعدة لا ضرر و اليد و الصحة و القرعة (فرائد الأصول)، قم، دفتر انتشارات اسلامى وابسته به جامعه مدرسين حوزه علميه قم.
• بازگیر، یدالله، 1376، کلاهبرداری، اختلاس و ارتشاء در آرای دیوان عالی کشور، نشر حقوقدانان، تهران.
• باقری محمود؛ الماسی، مسعود؛ رحمانی، سعید، 1399، تحلیل اقتصادی ثبت اجباری اسناد و معاملات (با تمرکز بر معاملات ملکی)، پژوهشکده حقوقی شهر دانش، چاپ اول، تهران.

[1] در ماده ی 46 آمده است: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل؛ 1. کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. 2. کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.» علاوه بر آن، در ماده ی 47 همین قانون نیز، قانون گذار چنین آورده است: «در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: 1. کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. 2. صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه » ماده ی 48 همین قانون، به عنوان ضمانت اجرای رعایت مواد 46 و 47 صراحتاً عنوان می کند که: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

[2]ماده 62 اشعار می دارد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادي که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادي که بر اساس تشخیص دادگاه داراي اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»

[3] « يا أيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه و ليكتب بينكم كاتب بالعدل و لا يأب كاتب أن يكتب كما علمه الله فليكتب و ليملل الذي عليه الحق و ليتق الله ربه و لا يبخس منه شيئاً؛ ای کسانی که ایمان آورده اید، هنگامی که بدهی مدت داری (به خاطر وام و یا داد و ستد) به یکدیگر پیدا کنید، آن را بنویسید، و باید نویسنده ای از روی عدالت، (سند را) در میان شما بنویسد، و کسی که قدرت بر نویسندگی دارد، نباید از نو شتن، همان طور که خداوند به او تعلیم داده است خودداری کند. پس باید بنویسد، و آن کس که حق بر عهده اوست، باید املاء کند، و از خداوند که پروردگار اوست بپرهیزد و چیزی را فروگذار نکند».

[4] ماده ۹2 قانون ثبت چنین اشعار می دارد «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاكم عدلیه لازم الاجراست، مگر در مورد تسليم عين منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد»، همچنین ماده ۹۳ قانون فوق الذکر مقرر می‌دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست».

[5] ماده ۵۳۴ قانون مجازات مقرر می دارد «هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضائی و مأمورین به خدمات عمومی که در تحریر نوشته ها و قراردادهای راجع به وظایفشان مرتکب جعل و تزویر شوند، اعم از اینکه موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی، مهر یا تقریریات یکی از طرفین را تحریف کنند یا امر باطلی را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است، اقرار شـده جلوه دهند، علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد».

[6] – مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز شود.

[7]– اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است: ۱) اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌ الیه تصدیق نماید. ۲) هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضاء یا مهر کرده است.